最有効プランの内容はというと、それは、立地条件によって変わるものです。つまり、立地が変われば、最有効プランも変わるということです。ここまでは、復習です。通常は「街があって、立地があって、最有効プランがある」という思考プロセスをたどります。それが、オーソドックスな不動産の鑑定理論です。全国各地の有能な不動産鑑定士は、皆、そう考えます。しかし私は、逆の考え方はできないか。つまり、「最有効プランがあって、立地があって、街がある」と考えることができないかと思いました。
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「逆も真なり」という考えも、可能ではないかと考えたわけです。「最有効プランとは何か」という命題を最も優先するのは、人知が街をつくると考えるからです。居住空間の価値は、そこに住む人が生み出す経済的な付加価値が、通貨（＝賃料）に変換されて成立するものです。経済的に能力のある人が多く暮らす街が発展するのか。それとも、経済合理的な機能を持ったハコ（建物）が多く存在する街が、能力のある人を集め、育てるのか。そう考えると、前者が正しい。とりあえず、そういう仮説を設定します。「所与の状況において、すでに街が先に決められている」。