バブルがくるなら土地も上がるからしめたものだと思っている人がいるかもしれない。しかし、それは大きな誤りだと言っておく。別に道徳的にどうこう言っているわけではなく、不動産も二極化が進んでおり、バブルが起きたところで不動産がみなかつてのように横一線で上がることはないのだ。だから、バブルが再びきたところで、今起こっている二極化の延長線上でしか、不動産は上がっていかないから、上がるものは上がるし、上がらな
不動産も二極化が進んでいる... の続きを読む
「融資がつかないんだってね」。2008年9月、東京・港区の東京ミッドタウンで開いた不動産投資信託（REIT）協会の世界大会。欧米の専門家の関心は、日本の銀行の不動産向けの融資だった。銀行の貸し渋りで不動産会社やREITは苦境に追い込まれていた。日本のREITの時価総額は07年5月の7兆円近くから、3兆4000億円と半分以下に落ち込んでいた。ゲストスピーカーとして招かれた担当官庁である国土交通省の小
REITの破綻... の続きを読む
08年6月時点でREITの投資がゼロの投資空白県が9県もある。人口が減っている県では安定収益は見込みにくい。地方では財政他全化のため公共事業が大幅に削られた。経済の公共事業に依存する比率が高かった地方、特に北北海道や東北では経済の牽引役が取り上げられ、不動産投資の魅力は失われたままだ。そうした県では地価は下げ止まっておらず、物件を購入すれば含み損が拡大する恐れがある。国土交通省やARESはREIT
東京の独り勝ち... の続きを読む
全体に汚れてきたり、手アカ汚れや頭髪汚れがついたときは、スコッチソファークリーナー（住友スリーエム）を使うとかなりきれいにすることができ、しかも汚れにくくなるという効果も得られます。ただしひどい汚れやシミを落とすのは無理と思ってください。また絹やベルベットには使えません。使い方は、缶をよくふって薄く泡状にスプレーします。タオルを固く絞ったもので、円を描くようにこすります。最後に布目を整えておき、乾
あっ！ソファの上に食べこぼしが... の続きを読む
地階も含めれば５階にもなってしまうこともある「スキップフロア」は建築基準法上の高さ制限と狭小の土地を有効利用するために生まれたアイデアだが、揺れにはあまりにも弱い。普段から、非常に揺れやすいといった問題が発生しやすいのだ。たとえば、外壁面からの力がかかった場合（強い風が吹いた時）、通常の戸建住宅では、各階床が風に抵抗するが、スキップフロアでは、床を伝って柱の中間部に力が集中し耐力壁にうまく水平力が
揺れやすい、たわみやすい注文住宅... の続きを読む
バブル期、銀行が企業に金を貸しまくって、企業は無謀な拡大路線をとりつつ土地を買いあさった。ご存知、バブル崩壊→大量の企業所有の土地が市場に供給された→この時期、しこたま儲けて力をつけた新興マンションデベロッパー、一戸建分譲業者（パワービルダーって呼んだりします）が勢力を拡大。当然、会社もデカくなり、上場したり、上場目標のところがいっぱいある→パワービルダーの多くは建物の建築コストを大幅に抑制してい
バブル期の無謀な拡大路線... の続きを読む
焦らず、慌てず、しかし貪欲に。これこそが正しい競売物件の探し方なのである。足を使い、ネットワークを使い、貴重な時間を消費してようやく物件が見つかった。だが、そこで安心してはいけない。探した物件はまだまだあくまでも選択候補にすぎないからだ。数多い競売物件の中から、さらに厳選した選択候補であっても、本当に必要なのはひとつだけである。入札に値する物件を選ぶこと、これが次に行うべきステップであり、探す段階
入札に値する物件を選ぶ... の続きを読む
今年中には携帯電話の登録数が６０００万台となり、インターネットの加入者は４０００万人を越すという。急速に発展する情報通信網の裏で、確実に失われていくコミュニケーションもある。世界の果てのニュースを一瞬にして手に入れられる反面、人として学ぶべき重要なことを見落としがちになる。新聞も読まず、手紙もろくに書けず、隣人とあいさつもできない子どもたちが、世界の情報を集め、毎日、何十人という相手にEメールを送
家族と同じ家に住む必要はない... の続きを読む
建設戸数全体に対するプレハブの割合は、昭和六十年度をピークに昭和六十一〜六十二年度と連続してダウンとしているが、これは、一つには住宅建設戸数全体が大量な戸数に達したこと、もう一つには、戸建て住宅よりもマンションなどの集合住宅の増加が著しかったことなどがその原因となっているものと思われる。昭和六十二年度実績を構造別にみると、木質系が四万四七三七戸（プレハブ全体の一七・七％）、鉄鋼系が一七万四○三九戸
建設戸数全体に対するプレハブの割合... の続きを読む
売買契約書では、「建物の評価額をどう判断するのか」、この点が最も重要なポイントとなります。それはなぜでしょう。それは税法上で損金として計上できる部分は建物部分のみだからです。土地部分については、いくら高額の土地を買っても減価償却費はいっさい計上できません。購入価格のうち、減価償却として計上できる金額はいくらあるのか。この点がとても重要なポイントになります。申告をするときには建物の価値がなるべく多い
売買契約時から節税は始まる... の続きを読む
見えない部分が重要なのは、設備関係も同じである。水道のコックのデザインに凝るくらいなら、給排水のパイプを強くするほうがいい。パイプが割れて水漏れでも起こしたら、床下が水浸しになって、最後は土台まで腐ってしまう。エアコンの最新機能にこだわるよりは、壁のなかの配管をきちんとしておく。エアコン自体はいくらでも買い替えがきくが、配管に支障があると、後々、壁を壊して修理しなければならない。外壁などの材料も、
見えない部分が重要... の続きを読む
特約期間か短いほど金利が低く、長くなるほど高くなる。2006年4月現在のメガバソクの金利をみると、特約期間3年ものが2.7％程度で、5年が3.3〜3.4％、10年が3.8〜3.9％程度となっている。ただ、実際にはその店頭表示の金利で利用している人はまずいない。1％程度の優遇は当たり前で、特約期間3年なら1％台の前半、10年でも2％台前半から半ばの金利で利用できるケースか多くなっている。このタイプの
固定期間選択型は数万円に設定されているところも... の続きを読む
重要なのが、住宅ローンを組んだあとの所得税減税。手間は面倒くさいのだが、使えるものはなんでも使わなければ、ローン返済も進んでいかない。しかも一〇〜一五年の長期にわたって控除が受けられるのだからぜひ活用していただきたい。年末のローン残高で計算した控除額を、その年の所得税から引くことができるのだ。正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」という。控除される額は、二〇〇一年六月三〇日までに
重要なのが、所得税減税... の続きを読む
中古物件の広告でたまに見かけるのが、同じ物件をいくつもの不動産業者が紹介しているパターンです。特にネットで表示される新着物件情報などで、その状況が多く見受けられます。これは聞いた話ですが、中古物件は売主が例えばある一社だけに売却話を持ち込んだ場合でも、その会社が情報を独占できるのは約1週間くらいで、その期間を過ぎると特定の方法で誰もが閲覧できるように公開しなくてはならないそうです。そして、売主が希
不動産の広告は独占を望まれたい！... の続きを読む
夫の転勤で引っ越しの機会が多い私は、たくさんの不動産屋さんにお世話になってきました。部屋を決めるポイントは、陽当たりや住環境など多岐に渡りますが、担当する営業さんとの相性も大きいのではと思います。相性の良い営業さんお勧めの物件は、不思議と私のツボを押さえたものが多かったように感じます。以前お世話になった女性の営業さんは、若いけれど落ち着いた柔らかい雰囲気の方でした。陽当たりの良さだけでなく窓からの
不動産屋の女性の営業さん... の続きを読む
証券系IRコンサルティング会社についてご説明します。証券系とは、M&Aに関するIR活動や機関投資家向けIRに強昧を持つコンサルティング会社です。証券会社の関連会社であるケースが大部分であり、株式市場を熟知している社員が多いのが特徴です。特に証券会社の営業職、アナリスト、ファンドマネジャー経験者が多く、機関投資家が今何を求めているのか、アナリストにどういった情報を提供すればよいのか、といった点で力を
証券系IRコンサルティング会社について... の続きを読む
マーケットは、市場心理に影響されやすいのもまた事実だ。売り買いの思惑が一致すれば、本来の価値から逸脱して暴騰することもあれば、暴落することもある。かつてのバブル時代、高値で不動産を買ったために、痛い思いをした人が全国にどれだけいたかを、よく思い出してほしい。そういう気まぐれな市場心理に左右されずに、冷静にものごとを判断するには、どうすればいいのか。将来の街の経済力を予測し、需給を予測することがもっ
超長期の時系列で価格推移を分析する... の続きを読む
エレベーターなどの機械室は各住戸から離れて配置されていることが最善だが、ときには隣接してしまうことがある。この場合は機械室と住戸を隔てている界壁や床に一定以上の遮音性能があるかどうかをチェックしておくことが大切だ。界壁やスラブを厚くしたり、界壁にプラスターボードを重ねて二重壁にしたり、二重床にしたりするなどの対策がとってあるかどうかを調べるのである。また、モーターなど騒音・振動を伴う機械の下には、
周辺に影響を及ぼさないように配慮されていることも重... の続きを読む
実行予算は指示予算の明細書である。指示予算はあくまでも営業サイドや経営サイドの希望で作成されています。しかし、指示予算には施工方法やVK案等の指示はなく、単に金額だけが羅列されています。その指示予算が可能な予算かどうかは一概に言えないので、「実行予算会議」を開催して、指示予算を可能にする方法を編み出さなくてはなりません。工事管理担当者はそのために、（1）設計と見積の違いの拾い出し（2）現場状況と設
実行予算会議の開催... の続きを読む
ビニールクロス張りと建具の襖や障子張りの作業を「経師工事」といい、襖・障子・壁紙を張る職人を「経師」という。天井のクロス張りは壁下地塗りの後に、壁の下地には合板が張ってある。まず、クロスを張る。トイレや脱衣所等のクロス張りと同時に行う。合板の継ぎ目や亀裂などを埋めて平らにしてからク合板用のパテを、目地通りにへらで押し付けて平らにする。パテが乾燥したら、サンドペーパーで凹凸をなくす。サンドペーパーは
クロス張りの瑕疵... の続きを読む
日本の確定している歴史はせいぜい二千年しかない。このなかで、千年という歴史をもつということは並大抵のことではないだろう。千年建築という話をすると、多くの人は鉄筋コンクリートだって五十年も危ないし、木造では、二十年しかもたないではないか、千年より前に百年を目指すべきではないかと多くの意見がある。一方、先端的な高度治療を要する病院にいたっては、三十年で十分だという意見も多い。そうすると、われわれの二十
時間軸と建築... の続きを読む
リビングや共用廊下側の洋室の天井壁際部分には、通常、排気ダクトをカムフラージュするための「下がり天井」部分が出ている。リビングの天井壁際が梁型のようなかたちで下がっているとすれば、その張りぼての中には台所の換気扇とバルコニーの排気口とをつなぐダクトが走っている。また、共用廊下側の洋室の天井壁際に梁型のような部分があるとすれば、その張りぼての中には浴室（またはトイレ）の換気扇と廊下側の排気口とをつな
折り上げ天井は、排気ダクトのカムフラージュ... の続きを読む
建築にはさまざまな法規制や、行政指導が存在する。この空間がもっと高さのあるものになると、それは部屋になってしまい家自体が三階建てとみなされる場合が出てくる。「蔵」はそうした条件をかいくぐり、間隙をぬって生まれた空間なのである。かぎられた土地を有効利用するということでは地下室もいいように思える。実際にアメリカなどでは地下室は一般的である。しかし、日本の土壌は水分を多く含んでいて、地面を掘るとたちどこ
地下室もいい... の続きを読む
現在の若い人は一人暮らしを始めるにしてもマンションからという人も多いかもしれません。私鉄沿線には、昔からの賃貸アパートが多くあります。住み始めると同時に、その商店街とも少しずつなじみとなっていくものでした。現在は、賃貸アパートとはいっても、かなり小じゃれた建物も多くなっていて、昔のイメージとは違ってきているかもしれません。しかし、新しいスタートという点では、昔も今も同じでしょう。家具付き、ロフトあ
一人暮らしの最初は賃貸アパート... の続きを読む
私は蜘蛛がキライなのです。小さな蜘蛛も、大きなものも、その姿を現しただけで、私は絶叫するので、家族みんなの心臓が飛び出しそうになるのです。「恐ろしいのは蜘蛛じゃなくて、お前の絶叫だ」と、父によく叱られます。この中古住宅に引っ越してきてからは、その絶叫の頻度が格段に増したので、いまでは蜘蛛を見つけるたびに、弟たちはそれが私の目に触れる前に取ってくれます。殺すのはかわいそうだから、生け捕りにして外に逃
中古住宅は蜘蛛がでます... の続きを読む
私は京都に住んでいます。京都は都市計画が他の都道府県に比べて厳しく、というのも街並み、景観そのものを売りにしているので、そういうことになるのでしょう。街そのものは建物がひとつひとつ集まって、そこに緑がはいり、川がいりこんだりして、そうやって京都はできています。商売を新しく始めようと考えている人にとっては、景観条例を邪魔くさく感じられるかもしれませんが、京の町というのはそうした商売の姿勢と街並みをき
建物のひとつひとつが街を作っていく... の続きを読む
億ションという超豪華なマンションがある。これも実は住みやすい空間とは限らない。高いから住み心地がいいとは限らない。高額で売るのだから、なぜ高いのか、分かりやすいほうが売りやすい。そんなマンションにはドイツ製のシステムキッチンが装備されていたり、大理石が貼りめぐらされたりする。それだけのことである。住み心地のいい空間をつくるのは、高価なパーツや高価な材料を使えばよいというものではなくて、その組み合わ
超豪華「億ション」も住みにくい... の続きを読む
大臣登録業者は六〇業者から年々増えて平成一一（一九九九）年には一〇〇業者になったが、以後減少して現在九〇業者余。平成一一年以後の大臣登録業者の減少は、信託銀行、大手不動産会社の合併や倒産、あるいは鑑定部門廃止の結果である。したがって、増加業者のほとんどが営業地域限定の知事登録業者ということになる。一方、鑑定業務に従事する不動産鑑定士は四三四三人、不動産鑑定士袖は七七一人で合わせて五一一四人。ここ二
知事登録業者は小事務所... の続きを読む
昔からよく見られるのが新しい鉄道、道路の開通を見越して買う人たちです。関東近郊でもここ10年ほどの間に東葉高速鉄道、つくばエクスプレスなどの新しい鉄道が開通しました。ただ、こういった鉄道の話はえてして、ずいぶん昔から計画としてはあっても、開通するまでには意外と多くの年月を要するものです。私の知り合いにも、このような鉄道の開通を狙って、当時はずいぶんと辺鄙だったところに戸建て住宅を買い、長年の長距離
「見込み」だけで自宅用地を購入するのはリスキー... の続きを読む
農地の相続については以上のように優遇されているが、農地の贈与についても優遇の特例が認められています。農地贈与の特例の内容は次のとおりです。三年以上農業を営んでいた人が、三年以上農業を営んでいる一八歳以上の者に農地を贈与した場合、贈与税は相続のときまで猶予する。農地はその三分の二以上を一括贈与し、所定の申告手続きをする必要がありますが、贈与においても大変優遇されています。また相続と同じように、次の場
農地の贈与についての優遇の特例... の続きを読む
（1）固定資産税、取得税、都市計画税等の税金。（2）建物の減価償却費。（3）賃貸物件を取得するための借入金の利息。（4）火災保険料。（5）修繕費……修繕費については資本的支出として資産に計上するものと、修繕費として必要経費に落とせるものがあります。税法はこの区別基準について、細かな規定をつくっていますので注意してください。（6）専従者給与……事業的規模で行なわれている場合は必要経費にできますが、そ
不動産所得の必要経費... の続きを読む
売る人というのは、家が住める状況であれば、たとえいかに古くても「家の値段」というものを価格に上乗せしがちです。しかしこれは間違いであり、もし古屋があれば、建て替えの時にその建物を完全に撤去するためには、１００万円近くの費用がかかってしまうのです。したがって、築２０年を超えた建物は、いくらきれいに使っていたとしても、その地域の地価を超えるものではありません。もちろん、土地で売るよりは、住んだ状態で売
築２０年以上の物件は「土地値」の表示が正しい... の続きを読む
実際、不動産に関するセミナーや講演会などの会場にも、七〇歳以上の女性の参加者が目立って多くなっている。夫に先立たれて遺された財産、特に不動産に関する情報や知識が必要となり、こうした会で勉強する必要が出てきたというケースも多いという。日本では、個人資産の多くが、高齢者によって所有されている。その事実は今後も変わりはないが、その中でも、高齢者女性の手に資産が移っている構図が鮮明となってきている。当然の
不動産取引の勉強会には高齢者の参加が増加... の続きを読む
工事の内容については、設計の内容で充分に検討し、設計者とも相談しておかなければならない。設計の段階であれば、構造の点で許される限り、設計の変更は自由である。希望や要求があれば、この段階で設計に取り入れてもらえばよい。そして、この設計でよいとなれば、その設計による請負契約を結び、着工してもらうわけである。そのかわり、工事に着手したら、その設計通りに工事が行なわれるかどうかだけをチェックし、余分な設計
よい住宅を建てるためには設計変更はマイナス... の続きを読む
住宅ローンも、一度借りた人が、次の住宅を建てるために、もう一度借りることはできるが、公庫融資の場合と同様、前の残債は清算し、新たに住宅ローンを借り入れる形にしなければならない。したがって、前の融資の残債はそのままに残し、また新たに建て替え資金を借入れることは不可能である。こうした方法は、公庫や金融機関が認めないのは当然だし、既存住宅の取りこわしに当たって行なう滅失登記も、取りこわす既存の住宅に抵当
融資を受けるさいには、前の融資は清算する... の続きを読む
しっかりと建てさえすれば、木造三階建て住宅ほど施主にとってこんなに「お得」な買い物はないのです。そもそも建て主の利益を見込んでの規制緩和だったわけですから。なんといっても、最大の利点は、狭い敷地に広い居住空間を実現できることでしょう。しかも、ローコストで、というわけですから、住宅購人者が飛びつくのも不思議ではありません。しかし、これには「但し書き」がつきます。木造二階建てに比べて、三階建てになると
木造三階建ては可能性の高い工法... の続きを読む